不動産は”家”の財産として家督を継ぐ者に集中させて相続させたい。そう願う方は多いと思います。その結果、不動産所得が特定の人に集中し、所得税等の高い税率の適用を受けているケースも少なくありません。この問題を解消するために不動産管理会社を設立し、上手に活用することが考えられます。
不動産オーナーの所得を会社に移転させるための方法は、大きく三つに分類されます。
①管理料徴収方式
不動産の所有者は個人オーナーのままで、会社は個人所有物件の管理を行い、管理料収入を得る方式。
②転貸方式
いわゆるサブリース方式で、個人オーナーが所有する賃貸物件を、会社に一括で貸し付ける方式です。会社は個人オーナーに借上げ賃料を支払い、一方で借上げた賃貸物件の賃料収入を得て賃料差額を会社の収入とします。
③不動産所有方式
会社が個人オーナーから賃貸物件を取得し、自ら管理運営を行う方式。賃料収入は100％会社に帰属します。個人オーナーに帰属していた賃料収入が会社に置き換わるため、収入の分散効果は最も大きいことから相続対策に最も適していると考えられます。
この場合の留意点として、同族間での建物の譲渡であっても譲渡価格には細心の注意が必要です。また借地権の認定課税を回避したい場合、土地の無償返還に関する届出書を税務署に提出することが必要です。個人が所有する高収益な不動産が会社に譲渡されると、将来、会社の株価は大きく値上がりすることが予想されますので、子や孫を株主にしておけば相続税の課税をかなり先に延ばすことが期待できます。また、子や孫を役員に登用し、役員報酬を支給して、所得分散と相続税の納税資金の確保に役立てるようにします。
