2024.01.22更新

Q:複数の不動産を兄弟で相続することとなりました。不動産を共有した場合の問題点を教えてください。

 

A:遺産分割としては、法定相続分で分ける方法と遺産分割協議に沿って分ける方法があります。

不動産は預金の様にキッチリ分割ができませんので、どの不動産は誰が相続するか協議して決めていく遺産分割協議による相続が主となります。その際に、なるべく相続人間で揉めたくないということで不動産を共有することも多くあります。

しかし、不動産の共有名義には単独名義にはないデメリットがあります。現状では問題がなくても、将来的に各共有者の状況が変わったり、相続が発生したりで、問題が表面化するかもしれません。共有者が親族であっても訴訟問題に発展するケースがあるため、共有名義は基本的に避けることをおすすめします。

 

不動産を共有した場合のデメリットは次の5点があげられ、主に権利関係の複雑化が問題となります。

 

① 不動産の処分に共有者全員の同意が必要
② 不動産の使用や管理に共有者の話し合いが必要
③ 離婚時の財産分与が複雑になる
④ 相続によって共有者が増えていく
⑤ 持分割合と出資割合を揃えないと贈与税が発生する。

 

このように不動産を複数人で共有するために、使用・管理・処分においてトラブルが起こりやすくなるのです。また、共有者間の関係が疎遠になったり、次世代へ相続されたりしていくと問題解決が更に難しくなります。

2024.01.15更新

Q:不動産の登記が簡略化されたと伺いましたが、内容を教えてください。

 

A:令和5年4月1日から不動産登記法が改正されました。簡易な不動産の登記手続きが可能になったものの代表的なものは以下のとおりです。

 

〇相続人に対する遺贈による所有権移転登記(改正不動産登記法第63条第3項)
旧法では相続人への遺贈を登記原因とする所有権移転登記申請手続きは、遺言執行者(遺言執行者がいない場合は相続人全員)の関与が必要とされていました。これが、その不動産の遺贈を受けた相続人のみで手続きが可能となりました。但し、相続人以外への遺贈を登記原因とする所有権移転登記申請手続きは遺言執行者(遺言執行者がいない場合は相続人全員)の関与が必要です。

 

〇買戻し特約に関する登記の簡易な抹消手続き(改正不動産登記法第69条の2)
旧法では不動産所有者と買戻権者が共同して手続きをすることが条件とされていた買戻特約登記の抹消登記申請手続きが、買戻特約付き売買契約日から10年を経過している買戻特約登記の抹消については、不動産所有者が単独で登記申請することが可能となりました。

 

〇すでに実質的に存在していない法人の担保権に関する登記の簡易な抹消手続き(改正不動産登記法第70条の2)
次の4つの条件を満たした場合、解散した法人の担保抹消登記申請を不動産所有者が単独ですることが可能となります。
① 抹消の登記義務者にあたる法人が解散していること
② その法人の解散の日から30年を経過していること
③ 「相当な調査」が行われたものの「清算人の所在が判明しない」ため、抹消登記が申請できないこと
④ 被担保債権の弁済期限から30年を経過していること

 

上記をはじめ、その他にも不動産登記手続きについての改正があります。詳しくは司法書士等の専門家にご相談されることをお勧め致します。

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