2022.03.28更新

Q:「空き家特例」(相続した空き家の売却)のポイントを知りたい

 

A:相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が一人住まいとして居住の用に供していた土地・家屋(家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたもの)を相続した相続人が、①その家屋を取り壊して更地にして売却するか、②その家屋に耐震リフォームを施して売却した場合には、譲渡所得(譲渡収入金額-必要経費)から3,000万円が特別控除されます。

 

例えば、次の条件で上記の①と②のケース別で比較してみましょう。
・譲渡収入金額4,000万円
・必要経費を購入価額がわからない土地・家屋の場合の概算取得費

(売却価格の5%が取得価格となる取り扱い)
・家屋取り壊し費用200万円
・家屋の耐震リフォーム費用1,000万円

 

①更地にして売却するケースの場合

        (概算取得費) (取り壊し費用)(特別控除)
4,000万円-200万円(4,000万円×5%)-200万円-3,000万円=600万円が譲渡所得となります。
税額は、600万円×20%=120万円(所得税15%・住民税5%)となります。

 

②耐震リフォームを施して売却するケース

   (リフォーム費用)(特別控除)
4,000万円-1,000万円-3,000万円=0円が譲渡所得となります。
このケースの場合は、譲渡所得が0円ですので税額は発生しません。

 

以上のとおり、①更地にして売却するか、②耐震リフォームを施して売却するかを選択する際には、どちらのケースが高く売却できるかなど、あらゆる面から熟慮して決める必要があります。事前に専門家にご相談されるようお奨めいたします。

2022.03.08更新

Q:相続した不動産を売却した場合の税金について教えて下さい

 

A:不動産を売却した場合、その所有期間によって所得税・住民税が変わります。

 

不動産の売却益に相当する譲渡所得に対しては、その所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され、所得税・住民税の税率が変わります。

 

所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得とされ、所得税30%・住民税9%と復興特別所得税として所得税額に対し2.1%が課税され合計で39.63%の税率で課税されます。

 

所有期間が5年を超えた場合は、長期譲渡所得とされ、所得税15%・住民税5%と復興特別所得税合わせて20.315%の税率となります。

 

また、相続した不動産を売却した場合、所有期間の算定基準は売却した年の1月1日時点での期間で判定することとなっていますが、その取得時期は前所有者(被相続人)の取得時期が引き継がれます。

 

例えば、亡くなった前所有者(被相続人)が2016年5月15日に不動産を取得していた場合で、その後、その不動産を相続して2022年5月16日に売却したとしましょう。


この場合は、実際に所有していた期間は5年と2日となりますが、税務上の売却時の所有期間の判定時期が2022年1月1日となることから、所有期間は2016年5月16日から2022年1月1日の約4年7ヶ月と判定されます。

 

このように不動産の売却を検討する場合には、その所有期間が5年を超えると税率が大幅に下がることから、相続した不動産の所有開始時期の確認を確実にして、短期・長期の判断をされることはとても重要なことです。

 

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