Q:相続した不動産を売却した場合の税金について教えて下さい

A:不動産を売却した場合、その所有期間によって所得税・住民税が変わります。

不動産の売却益に相当する譲渡所得に対しては、その所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分され、所得税・住民税の税率が変わります。

所有期間が５年以下の場合は、短期譲渡所得とされ、所得税30％・住民税9％と復興特別所得税として所得税額に対し2.1％が課税され合計で39.63％の税率で課税されます。

所有期間が５年を超えた場合は、長期譲渡所得とされ、所得税15％・住民税5％と復興特別所得税合わせて20.315％の税率となります。

また、相続した不動産を売却した場合、所有期間の算定基準は売却した年の１月１日時点での期間で判定することとなっていますが、その取得時期は前所有者（被相続人）の取得時期が引き継がれます。

例えば、亡くなった前所有者（被相続人）が2016年５月15日に不動産を取得していた場合で、その後、その不動産を相続して2022年5月16日に売却したとしましょう。

この場合は、実際に所有していた期間は5年と2日となりますが、税務上の売却時の所有期間の判定時期が2022年1月1日となることから、所有期間は2016年5月16日から2022年1月1日の約4年7ヶ月と判定されます。

このように不動産の売却を検討する場合には、その所有期間が5年を超えると税率が大幅に下がることから、相続した不動産の所有開始時期の確認を確実にして、短期・長期の判断をされることはとても重要なことです。

Q:相続税の申告にあたって財産計上のために必要な書類を教えてください

A:概略以下の通りです。

Q：贈与税の改正が検討されていると聞きましたが、どのようなことでしょうか

A：令和３年度税制改正大綱において、今後、本格的に検討を進めることが明記されたものとして「相続税・贈与税一体化」の議論があります。

既に海外では、米国やドイツ、フランスなどで相続税・贈与税を統合した累積額への一体課税が実施されております。これは、資産移転の時期による税負担の差異をなくして、意図的な税負担の回避を防止する制度として導入されているものです。これに倣い、我が国でも相続税とその補完税としての贈与税を一体的に捉えて課税するという制度の本格的な検討が進められていくことになりました。

なお、贈与税の非課税制度を活用した贈与はどのように変わるのかなどの具体的な点につきましては、未だ、どのような制度に改正されるか分かっていません。

相続対策などを含めた贈与をご検討の方は、特に、今後の成り行きを注目する必要があります。

Q：不動産所得の計算はどのようにしますか（大家さん）

A：不動産所得の金額は次のように計算します。

不動産所得の金額＝総収入金額―必要経費

総収入金額には、賃貸料収入の他に名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの、敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの（預かり敷金から差し引いた原状回復費用は不動産収入となります）や、共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代なども含められます。

また、必要経費とは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものをいいますが、具体的には貸付資産に係る以下に掲げるものなどが該当します。

1.各種税金　2.損害保険料　3.減価償却費　4.修繕費　5.管理費　6.借入金利息　7.交際費　８.通信費　9.交通費　10.図書費・消耗品費

なお、必要経費の計算上の注意点としては、賃貸用とそれ以外の利用があるなど利用区分が重複する場合には、事業割合に応じて按分をすることです。

Q:任意後見制度について教えてください

A:任意後見制度は、自分が判断能力を失う前に、あらかじめ判断能力を失ったときに財産を管理してもらう人を選んでおくものです。

したがって、任意後見制度の場合、ご自分が元気な内に後見人になる予定の方と任意後見契約を結んでおく必要があります。

判断能力を失うまでは自分が財産管理を行い、判断能力が減退した場合に、契約をしておいた後見人の方が職務を開始して、財産管理を始めることとなります。

この制度のメリットは、自らで後見人を選ぶことができ、財産管理の方法も定めておくことも可能であるというところです。

なお、任意後見制度では、必ず後見監督人が選任され、後見人が誠実に職務を果たしているかを監督します。これは法定後見人と違って、後見人の選任にあたって裁判所が関与していないため、横領などの事件を未然に防ぐためと考えられます。

ご不明な点がある場合は、まず専門家に相談されることをお薦めします。

Q:「2項道路」とはどんな道路ですか

A:現行の建築基準法では、建物を建築する場合には、道路に面した土地でないと建てることはできません。（接道義務といいます）ここでいう道路とは、幅員が4ｍ以上のものをいいます。（建築基準法42条1項）

しかし、そうすると建築基準法の施行前の古くからある住宅街などには4ｍに満たない道路が多いため、建て替えができないことになってしまいます。そこで、幅員が4ｍ未満であっても行政が指定した路線については建築基準法上の道路とみなす処置がとられました。これが、俗に「2項道路」と呼ばれている道路です。（建築基準法42条2項）

「2項道路」は、道路の中心線から水平距離2ｍずつ後退した線（セットバックといいます）を道路の境界線とみなすことで、建て替えを認めることとした緩和措置規定です。

相続税の財産評価基本通達においては、課税の公平を確保するためにセットバックしなければならない土地の評価について、通常の自用地として評価した価額から、道路とみなされる部分に対応する価額の70％相当額を控除することとなっています。

Q：遺言書の内容通りに遺産分割はしなければなりませんか

A：被相続人が遺言書を作成していても、次の２点の問題となる場合を除き、相続人全員が遺言書の内容を承知した上で、相続人全員の合意のもと、その遺言書と異なる内容の遺産分割協議を成立させることは可能です。

１点目は、遺言書において、遺言執行者が指定されている場合があります。民法第1013条第１項では、相続人は、遺言の執行を妨げる行為をすることはできないと規定されています。この場合、相続人全員以外に遺言執行者の了解を得ることが必要となります。

２点目に、相続人以外の人に遺贈されている場合があります。
この場合、遺言書と異なる遺産分割をするのであれば、受遺者に遺贈の放棄をしてもらわなければなりません。

Q:国外に所有する土地の評価はどのようにすればよいのですか

A:近年、税務当局による国外の財産に対する監視や課税が強化されていますが、具体的な制度の面からお答えいたします。

１　国外財産調書制度

国外財産調書に記載すべき土地の見積価額（評価額）は、以下のいずれかの方法により算定することができます。

① 外国又は外国の地方公共団体の定める法令により固定資産税に相当する租税が課される場合には、その年の12月31日が属する年中に課されたその租税の計算の基となる課税標準額

② 外国において、取得した土地の取得価額を基に、その取得後における価額の変動を合理的な方法によって見積もって算出した価額

③ 外国において、取得した土地を取得の年の翌年1月1日から国外財産調書の提出期限までにその財産を譲渡した場合には、その譲渡価額

２　相続税の評価額

相続税の課税価格に計上される土地の価額は、原則、売買実例価額や精通者意見価格、財産の取得価額等を時点修正して求めた価額により評価することとされています。

しかし、実務的には不動産鑑定評価によることが少なくありません。その理由は、海外の国の多くには不動産鑑定評価会社が存在していて、それらの会社が日本国内の不動産鑑定評価会社と提携しているケースがあって、その提携を通じて不動産鑑定評価額を算定することで、評価額を導き出すことが可能となっているからです。

Ｑ：相続税申告を済ませた後に、新たな財産が出てきました。どの様に対処したらよいでしょうか？

Ａ：財産が増えた訳ですから、相続税の額も変わってきます。早急に相続税の修正申告をする必要があります。申告をせずに財産の存在を隠ぺいしたり、事実を故意に偽装した場合には、過少申告加算税や、場合によっては重加算税の対象になるケースもあります。

遺産分割協議については、増えた財産についてのみ、追加で遺産分割を行うのが一般的です。なお、新たに増えた財産について、その財産の存在を知っていれば当初の内容で遺産分割をすることはなかったとする、所謂、分割内容に瑕疵が明らかな場合は、それを理由に遺産分割をやり直さなければならないケースもあるようです。

この様なリスクを回避するため、遺産分割協議書に予め新たな財産が発覚した場合にどうするかを記載しておくことが重要です。

Ｑ：リフォーム間もない家屋を相続しました。相続税評価額の計算は

Ａ：相続税計算上、原則として、家屋は固定資産税評価額×１.０で評価します。
ただし、リフォームや増改築などにより、家屋の固定資産税評価額が、現状の状況に応じた価額になっていない場合、それらを加算した価額で評価することとなっています。

加算する価額の算出については、国税庁の質疑応答事例「増改築に係る家屋と状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価」に記載されていますが、要約しますと次のとおりとなっています。

・加算価額＝（再建築価額－償却費相当額）×７０％
・加算価額には資本的支出に該当するもののみで通常の修繕費は含まれない