相続にまつわる情報を更新中！ | 藤沢のＴＡＯ税理士法人

取引相場のない株式の評価

2016.07.21更新

　取引相場のない株式とは非上場会社の株式のことをいいます。上場会社の株式の時価は取引市場において明確に決定されるのに対し、非上場会社の株式の時価の考えは様々です。土地の時価は「一物四価」といわれますが、非上場会社の株式の時価算出方法は４通りどころではありません。

そこで通達では、数ある算出方法のなかから３つの方法を選び、株主の区分と評価対象会社の規模により、いずれの方法を用いるかを決めました。取引相場のない株式は実業家タイプの資産家のメインとなる資産であり、相続のみならず、事業承継対策を考えるうえでも重要となります。まずは評価の概要から確認していきましょう。

①評価方法の種類

原則と特例

　通達では取引相場のない株式の評価方法として、次の３つを定めています。

【ポイント】通達における株式の評価方法

ａ．類似業種比準方式→上場会社の株価と連動するような評価方法

　ｂ．純資産価額方式→会社の清算価値に着目した評価方法

　ｃ．配当還元方式→株主が受領する配当に着目した評価方法
　これら３つの評価方法は任意に選択できるわけではありません。原則はａ類似業種比準方式かｂ純資産価額方式（あるいはその両方）しか使えないのです。なぜなら、配当還元方式は会社の意思決定に影響を与えるほどの議決権を有せず、配当受領を期待するしかない少数株主の保有する株式を評価する場合に馴染む評価方法だからです。

実際には細かな判定基準があるのですが、中小企業の多くは身近な親族で保有しているケースが大半ですので、オーナー経営者や後継者の保有する株式の評価については原則的な評価方法が適用される、というイメージが大切です。

【ポイント】株式評価方法の原則と例外

・原則は類似業種比準方式と純資産価額方式

　→オーナー経営者や後継者の保有する株式の評価に適用

・配当還元方式は例外

　→少数株主（例えば従業員や取引先）の保有する株式の評価に適用

建物の評価

2016.07.14更新

建物の評価は土地の評価ほど難しくはありません。なぜなら市区町村が決定した固定資産税評価額に基づき評価するためです。むしろ、理解として重要な事は、固定資産税評価額に基づき相続税評価額を計算するため、時価（=簿価）と大きく乖離するということでしょう。固定資産税評価額は新築建物であれば建築価額の60％～70％を目安に設定されています。

つまり、建物の相続税評価額は時価よりも大幅に低いということです。

〇自宅建物の評価

自宅建物は、自用家屋といい、次のように評価を行います。

【ポイント】自用家屋の評価

自用家屋の評価額＝家屋の固定資産税評価額　
　なお、建物のリフォームを行った場合、大規模なリフォームでなければ固定資産税評価額には影響しません。したがって、将来必要となるリフォームであれば、生前に行うことで相続税対策となります。

〇賃貸建物の評価

賃貸建物は、貸家といい、次のように評価を行います。

【計算式】貸家の評価額

貸家の評価額＝家屋の固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
　計算式の借家権割合は通常30％です。したがって、新築で満室の賃貸物件については、建築価額のおよそ５割が相続税評価額の目安となります（固定資産税評価額が建築価額の60％～70％であることに加えて、借家権割合が３割減されるため）。

ただし、空室については一時的なものを除き、賃貸割合に影響します。ですから、例え広告費をかけて賃借人を募集していたとしても長期に空室となっている部屋が多い物件については留意が必要となります。

アパート敷地の評価

2016.07.07更新

所有する土地にアパートを建てて賃貸業を営むケースもよくあります。

この場合には建物の賃借人（借家人）が居住に必要な範囲で土地を利用するため、更地の場合や自宅敷地として使用している場合に比較して、土地所有者の利用は制限されます。加えて、借家人の退去には立退料を支払うことが通常です。これらの事情を考慮してアパートの敷地（貸家建付地といいます）については、自用地評価額よりも低い価額で評価することとしています。具体的には次の計算式によります。

【計算式】貸家建付地

貸家建付地の評価＝自用地評価額✕（１―借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合）
すなわち通達は立退料相当額として、自用地評価額に借地権割合と借家権割合（通常は30％）を乗じた金額を控除することとしました。ただし、借家人がいなければ立退料を支払う必要がないため、実際に賃貸されている面積の割合を賃貸割合として調整することとしています。路線価31万円、地積300㎡の土地の借地権割合が70％で、アパートは10室のうち2室が空室だったとすると、貸家建付地の評価は次のようになります。

　　　　　　　　　　　　　賃貸割合

9,300万円✕（１―70％✕30％✕80％）＝773万76,000円
よく空室が多いと土地の評価額が下がると勘違いされますが、相続税評価額においては賃貸割合が考慮されるため、満室であることが評価引下げのポイントとなります。