2016.05.19更新

広大地に該当するか否かの判定は容易ではありません。なぜなら次の3つの要件を満たす必要があるからです。

【ポイント】広大地の要件

A.その地域における標準的区画地に比べて著しく地積が大きい事

B.戸建分譲住宅用地であること

C.開発行為を行う場合に道路等の公共公益施設用地の負担が必要なこと

まず、Aの要件ですが三大都市圏にある市街化区域では500㎡以上であるかが一つの判断目安とされています。ただし、地域によって標準的画地は異なるため、500㎡未満であっても要件を満たす可能性はあります。次にBの要件ですが、大規模な工場用地としての利用や、マンション開発業者への売却が合理的と判断されるような宅地については広大地となりません。なぜなら、工場用地やマンション用地では潰れ地が生じないからです。最後にCの要件ですが、道路や公園等による潰れ地が生じるかどうかです。この判断は難しいケースが多く、潰れ地の生じない旗ざお開発が可能である場合には広大地には該当しません。このように、減額効果も非常に大きな広大地評価ですが、要件の判定も非常に難しい特例です。したがって、実務上も税理士単独で判断するのではなく、不動産鑑定士等の不動産のプロを交えて最終判断を行っているケースが大半でしょう。

2016.05.17更新

時として小規模宅地の特例よりも影響の大きな特例が広大地の評価です。イメージとしては、地主が有している500坪や1,000坪の宅地です。このような広大な宅地を売却しようと考えた場合、誰が買い取ってくれるでしょうか。たまたま裕福な資産家が自宅用として個人で購入することもあるでしょうが、この様なケースは例外です。通常は戸建分譲開発業者が購入するかマンション開発業者が購入することになるでしょう。そして、戸建分譲開発業者が買い取った場合、敷地に道路を通し、購入しやすい面積に区画割を行ったうえで、販売されることとなります。つまり、開発の過程で道路を通す必要があり、道路部分は販売の対象とはならない(「潰れ地」といいます)ため、戸建分譲開発業者は当該潰れ地を考慮した低い価額でしか土地の購入を行いません。このように、標準的な面積に比較して、広大な面積の宅地は平米あたりの市場価額が低くなるのです。そこで、通達では、広大な面積の宅地の評価について、より市場価額との整合性を保つため、一定の計算式で広大地の補正計算をすることとしました。最大で評価額が65%減となります。広大地に該当すれば、地積に制限はありませんし、また、限度面積内であれば小規模宅地の特例との併用適用も可能です。いかに広大地評価が重要であるか、理解できるでしょう。

2016.05.09更新

特別受益とは相続人間の公平を期すための修正要素であり、民法903条に規定されています。相続人のうち一部の者だけが被相続人から特別な贈与を受けた場合、その贈与された財産を相続財産に戻して相続分の計算をする制度です。制度の趣旨は、相続分を先に貰ったような人がいた場合、相続の時に相続財産に持ち戻させることで相続人間の公平を図るものです。特別受益となるのは、被相続人からの遺贈・婚姻若しくは養子縁組の為の贈与・生計の資本としての贈与です。ただし、どこまでが特別受益にあたるかは非常にむづかしく額の多寡や被相続人の資産や生活状況に照らして判断されます。

2016.05.09更新

特別受益とは相続人間の公平を期すための修正要素であり、民法903条に規定されています。相続人のうち一部の者だけが被相続人から特別な贈与を受けた場合、その贈与された財産を相続財産に戻して相続分の計算をする制度です。制度の趣旨は、相続分を先に貰ったような人がいた場合、相続の時に相続財産に持ち戻させることで相続人間の公平を図るものです。特別受益となるのは、被相続人からの遺贈・婚姻若しくは養子縁組の為の贈与・生計の資本としての贈与です。ただし、どこまでが特別受益にあたるかは非常にむづかしく額の多寡や被相続人の資産や生活状況に照らして判断されます。

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