2021.04.30更新

1.法人化の方法

 

① 個人が所有する不動産を法人へ売却する方法

・個人は売却代金（現金）が得られる

・法人は資金を準備する必要がある

 

② 個人が所有する不動産を法人へ現物出資する方法

・法人は不動産の所有者へ株式を発行する（次世代へ資産が移転するわけではない）
・譲渡所得税の負担が課題となる

 

 

2.資産管理会社の設立（法人化）の課題

 

① 個人所有の不動産を法人に売却する場合は時価で行う必要がある。そこで時価と帳簿価額に差額があれば譲渡所得が発生するので、建物は簿価にて売却して土地については売却せず借地権の設定を行う等の工夫が必要です。

 

② 会社に対して不動産を贈与すると個人は時価で売却したものとみなされるので譲渡所得が発生し、法人側では受贈益が発生する。

 

③ 現物出資でもいったん時価で売却してその金額を出資したと考えるので、個人は譲渡所得が発生する。

 

④ 資産移転時の評価について、土地の時価算定には公示価格、路線価、固定資産税評価額、不動産鑑定士の鑑定評価等、さまざまな方法がある。なお、土地以外の資産については、簿価で行うことが一般的である。

2021.04.24更新

　目的

・個人資産を法人へ移転し相続対策
・有益事業に対する利益対策

 

① 不動産の法人所有のメリット

 

1.所得税・住民税面

給与所得の活用による税負担軽減対策
所得の分散による税負担軽減対策
経費（退職金・保険）の活用による税負担軽減対策

2.相続税対策面

株式の生前贈与による相続財産の移転対策
株式評価の活用による相続財産の圧縮効果

 

② 法人で不動産を管理するメリット


・個人から法人への不動産移転で、相続財産の対象外となる
・相続対象財産は法人の株式となる
・株式評価の活用による次世代以降の相続財産の圧縮に効果が見込まれる
・法人の経営者（次世代の者）に対する、役員報酬、退職金としての収入移転による税負担軽減
・個人事業と比較して資産承継がスムーズ
・株式の譲渡制限を定款に定めることで、望まない第三者への財産の移転を防ぐことが可能

 

③ 法人で不動産を管理するデメリット


・社会保険料の増加
・赤字事業でも税金が発生
・管理事務（会計・税務）等の複雑化
・不動産の移転コストの発生（登録免許税、不動産取得税等）

2021.04.16更新

与党から公表された「令和３年度税制改正大綱」で相続税・贈与税の一体課税を検討することが表明されました。

 

現行法では、相続税の負担回避を防止するため、贈与税を設けて相続税の補完税たる機能を担わせていることから、贈与税の税率は高めに設定されています。
しかし、今回の税制大綱では、現行法の贈与税制の在り方を見直し次の事項を達成するため、相続税と贈与税の二つの税の一体化に向けた法改正の検討を進めることとしています。

① 生前贈与と死後の相続の税負担の格差の是正
② 資産移転の公平性の確保

 

したがって、これまでは贈与税の基礎控除110万円を活用して毎年贈与を繰り返す（連年贈与）ことで税金が安く済んでいましたが、上記の一体化が実現すれば贈与による節税が困難になるかもしれません。
この法改正がいつから実施されるか注目されますが、今のうちに積極的に贈与をすることを検討する必要があるのかもしれません。

2021.04.15更新

税法上は、まずはきちっとした返済計画がないと贈与があったものとされてしまうことがあります。所謂、「ある時払いの催促なし」ではいけないということです。
つまり、金銭貸借に係る返済期間や利率、月々の返済金額や返済方法などが明示された客観的な証拠が必要ということです。これについては、金銭消費貸借契約書などを作成しておくといいでしょう。

ただし、前段として、そもそも借りる人の返済能力を超えた貸し借りや、実際に返済していることを立証できない場合は贈与とされる可能性が高いのはいうまでもありません。
贈与とされないようにするためには、きちんとした契約をした契約書を作成し、その契約をきちんと遵守していることを証明できるようにしておくことが肝要です。

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