2016.06.24更新

他人から土地を借りて自宅建物を建てている場合は、土地の所有者は他人なので土地の評価額はゼロ。確かにそうなのですが、一般的には建物所有目的で土地を借りた場合には、土地の所有者に対して更地価額の7割程度(地域によって異なります)の一時金を支払います。

この一時金は借地権として、第三者への譲渡も可能な財産的価値のある権利です。そこで通達では更地の評価額(自用地評価額)に、地域ごとの取引慣行を考慮した借地権割合を乗じて、借地権を評価することとしています。この借地権割合は路線価図や評価倍率表に表示されています。借地権割合が70%であれば借地権の評価額は次のようになります。

路線価  借地権割合  地積

31万円× 70% × 300㎡=6,510万円
 一方、土地を貸している所有者にとって借地権の評価額だけ、土地の価値は下がります。このような土地を貸宅地(底地)といい、貸宅地の評価額は次のようになります。

路線価      借地権割合   地積

31万円×(1―70%)×300㎡=2,790万円
すなわち、当初9,300万円の自用地評価額の土地に借地権が設定されると、借地権6,510万円(土地賃借人の財産)と貸宅地2,790万円(土地賃貸人の財産)に分かれるということです。

 

2016.06.21更新

財産評価基本通達に基づき土地の評価を行う場合、まず「地目」「評価単位」「地積」という3つのキーワードを押さえておく必要があります。

最初のキーワード「地目」ですが、通達では次の9つの地目ごとに評価方法を定めています。

【ポイント】税法上の地目

宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地

このなかで、財産的価値が大きく最も重要と考えられるのは宅地です。地目の判定は土地の現況で判定します。登記簿上は山林や畑となっていても、宅地として利用されていれば宅地としての評価を行いますので留意が必要です。

2つめのキーワードは「評価単位」です。通達では宅地の評価単位を「1画地の宅地」としています。これは利用の単位となっている1区画の宅地のことですから、必ずしも1筆(登記簿上の単位)の宅地とは限らず、2筆以上の宅地が「1画地の宅地」となる場合もあります。逆に1筆の宅地が2画地以上の宅地として利用されている場合もあるのです。

最後のキーワードが「地積」です。当該地積は実際の面積であるため、登記簿上の地積であるとは限りません。実務上は測量図のある土地については当該地積面積を使います。ただし、測量図のない全ての土地について実測を求めているわけではありませんので、縄延び等の事情により地積が著しく不合理と判断されるような場合を除いては登記簿上の面積を使うこととなります。

2016.06.07更新

時価と一言でいうのは簡単ですが、実際に時価で評価することは簡単ではありません。100万円の現金の評価額は時価でも100万円ですが、これが土地となるとどうでしょうか。実は土地の時価は「一物四価」と呼ばれているように、次のように4種類もの時価が存在します。

【ポイント】土地の価額は4種類

A.時価(実勢価格)→実際に市場で売買される価格。売主と買主の交渉で決まる。

B.公示価格→不動産取引価格の目安とするため、毎年1月1日時点の価格を国土交通省が公表。実勢価格の90%が目安。

C.路線価評価額→相続税や贈与税の計算に使用するため国税庁が公表。公示価格の80%が目安。

D.固定資産税評価額→固定資産税を算出するために各市町村が決定。公示価格の70%が目安。

相続税評価において、実勢価格を用いて評価した人と、固定資産税評価額を用いて評価した人とでは、税額が大きく異なる結果となり不公平が生じます。そこで国は財産評価基本通達というものを定めました。相続税や贈与税を計算する際の土地の時価については、財産評価基本通達に従い路線価評価額を用いることとなります。

なお、遺言を残す場合や遺産分割協議の場において、相続税評価額に基づき各人の取得額を決定すると、実際の換金可能額とは異なるため、相続人間でトラブルに発展することがあります。このような場面では時価(実勢価格)を念頭に話をすすめることが円満相続につながります。

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