相続にまつわる情報を更新中！ | 藤沢のＴＡＯ税理士法人

農地法の規制

2021.10.28更新

作物を栽培し収穫するためや、緑地保全の観点からも、農地等を確保しておくことは、国土を利用していく上でとても重要なことです。

そこで、無計画に農地等が利用されないように農地法では、次のとおり農地（田・畑）や採草放牧地の取引等が規制されています。（農地法2条1項）　

① 権利移動の制限
　農地又は採草放牧地について、所有権の移転や借地権等の権利の設定をする場合には、原則として農業委員会の許可が必要となります。（農地法3条）

② 転用の制限
　農地を農地以外の地目に転用する又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにする場合は、原則として、都道府県知事の許可が必要となります。（農地法4条）

③ 転用目的権利移動の制限
　農地を農地以外の地目にするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするために、これらの土地について所有権の移転をすることや、借地権等の権利を設定する場合には、原則として、都道府県知事の許可が必要となります。（農地法5条）

なお、農地等の地目は現況で判断されますが、例えば、登記簿上では地目が田や畑となっていて現況が宅地となっている土地を売買する場合には、まず、登記簿上の地目変更登記をしなければなりません。

この場合には、まず、農地法3条の許可が必要となります。

ただし、同じ農地の権利移動でも、相続の場合に限っては、農業委員会への届出だけで許可申請を必要としません。（農地法3条1項12号）

更に、上記②や③の場合であっても、市街化区域内の農地の場合には、農業委員会への届出だけで許可申請を必要としません。（農地法4条1項8号、同5条1項7号）

接道義務を満たさないことが判明した宅地

2021.10.19更新

「接道義務」とは、建築基準法で原則4ｍ以上の幅員の道路に2ｍ以上接していない宅地には建築物を建築できないと定められていることをいいます。

この「接道義務」を満たさないと宅地が再建築不可物件となり、例えば古い実家を相続して売却を検討している際に、「接道義務」を満たしていないことが判明して困惑されることが稀にあります。

このように、再建築不可物件になってしまうと、宅地の価値が著しく低下しますし、買手が全くつかないといった状況になるケースもあるようです。

しかしながら、「接道義務」を満たさず、買手がつかなくても、宅地をどうしても売却したい場合は、例として次のような対応策があります。

① お隣の方に地続きの土地を一部お譲り頂き、宅地の間口を広げて接道義務を満たす
② お隣の方に土地を直に買ってもらう

なお、「接道義務」につきましては、他にも細かな基準があり、自治体によってその基準が異なるなどしている場合がありますので、お困りの際は専門家に相談しましょう。

土地が共有の場合の解消方法

2021.10.04更新

相続における遺産分割のトラブルを避けるため、土地を共有にするという方向に流れてしまいがちになります。しかし、このことが将来的に土地の権利関係を複雑にしたり、維持管理や売却する際のトラブルの元となります。

そこで、共有となっている土地はできるだけ早いうちに共有関係を解消することが望ましいと思われます。

解消する第一の方法として「共有物分割」があります。これは、土地を物理的に分離してそれぞれ単独所有にする方法です。共有持分の比率と分割後の不動産価格比が等しければ、税務上は分割による譲渡はなかったものとみなされます。

第二の方法として「共有持分の譲渡」という方法もあります。これは、共有持分を有償で他の共有者に譲渡する方法です。譲渡した際に譲渡益が生じると譲渡人に譲渡所得税がかかります。さらに、譲渡価額が時価よりも著しく低い場合には、取得者に贈与税がかかる可能性があるため、譲渡価額は慎重に決定する必要があります。

第三の方法として「共有分の交換」という方法もあります。互いに共有している2つの不動産がある場合に各々の共有部分を交換することにより単独所有とする方法です。交換は税務上において譲渡の一種ですが、一定の条件を満たしていれば交換の特例が受けられ、譲渡所得税はかかりません。

不動産の組換えによる相続税対策

2021.09.28更新

可能性の有無を度外視すれば、地方の自宅を売却して地価の高いところに住み替える。
例えば、地方の土地と同じ時価総額の都心の自宅敷地に住み替えると、地価が高い分だけ敷地面積は小さくなりますので相続税の小規模宅地等の特例を活用した場合、評価減の金額は大きくなり、結果として税負担の軽減につながります。

もちろん、自宅の売却に伴う譲渡所得税はかかりますが、3,000万円までは特別控除が適用されます。

このように、地主さんが検討すべきことは、収益性が低いのに相続税評価額が高い不動産を手放し、より収益性の高い不動産に組換えていくことが相続税対策としては重要です。

また、不動産賃貸の用に供している建物等の敷地の相続では、200㎡を限度に50％が減額されます。地方にある土地や駐車場になっている土地を売却し高収益の賃貸マンションを購入すると、土地には貸家建付地の減額、建物には借家権の減額がありますので、相続税の評価を下げることができます。

また、スムーズな資産承継の面からは、貸地の底地は整理して、更地としてしまうか、売却して現金化するなどの対策を講じた方が得策かと思われます。　　　

デジタル遺品

2021.09.24更新

お世話になった方の連絡先が知りたいと、故人のスマホにアクセスしたがロックがかかっていました。ロックの解除は簡単ではありません。

ＳＮＳの多くはサービスの利用権が利用者個人に帰属しているため、厳密には故人のＳＮＳを遺族が利用するのは不正アクセス禁止法違反に問われる可能性もあります。

決済サービス等、種々のサービスをスマホで利用されていた場合、チャージ残高の確認にも支障をきたすこととなりかねません。

残される家族のことを考えて、デジタル製品のパスワードの引継ぎにも十分配慮しておくことが大事です。

3大都市圏の生産緑地が2022年で30年満了

2021.09.14更新

都市農地（市街化区域内農地）は原則「宅地化すべきもの」として、相続時の土地評価や固定資産税が、宅地並み評価になるのを機に、1992年4月に生産緑地法がスタートしました。

農家は、生産緑地を選択することで、農地を対象とする相続税が納税猶予で限りなくゼロに近くなり、固定資産税は宅地評価に比べ農地評価で大幅に安くなりました。デメリットは土地売却もアパート経営も不可となって農業を30年間続けることでした。

その後、2017年に生産緑地法が改正され、1区画300㎡以上なら農家が希望すれば「特定生産緑地」として実質10年延長すること、さらに10年毎の更新が認められました。こうして、生産緑地法が30年で満了しても、農家に相続税や固定資産税の節税の余地ができました。

注意すべき相続税の申告漏れ財産

2021.09.09更新

相続時精算課税は平成15年に法制化された制度で、この制度を選択する旨の贈与税申告をして特別控除の適用を受けます。

特別控除の枠は2,500万円あって、その枠内の贈与については贈与税はかかりません。

しかし、贈与税がかからないため、相続人が相続時精算課税の申告をしたこと自体を忘れてしまっていることがあります。

相続時精算課税制度を選択して贈与した財産は、その名の通り贈与税の特別控除はありますが、相続時にその贈与分を加算して申告する相続時精算課税財産です。

忘れて申告漏れになるケースが多いようですので注意が必要です。

半血の兄弟姉妹と相続

2021.09.07更新

半血兄弟姉妹とは、父親か母親のどちらかが同じである兄弟姉妹のことをいいます。
ちなみに父母の双方を同じくする兄弟姉妹を、全血兄弟姉妹といいます。

父親や母親が亡くなった場合の第一順位の子としての相続においては、半血兄弟姉妹であっても全血兄弟姉妹と同じ法定相続分の割合となります。

全血か半血かが問題となるケースとして、被相続人に子供がおらず直系尊属もすでに亡くなってしまって、被相続人の第三順位の兄弟姉妹が相続を受ける場合に生じます。
こういった場合、民法900条4項により、半血兄弟姉妹は全血兄弟姉妹の法定相続分の2分の1を相続することとなります。

デジタル化の方向性

2021.08.30更新

政府は、デジタル化された行政サービスの一環として、規定・慣行となっている「書面・押印・対面」を原則廃止し、デジタルでのサービスの完結を目指しています。

デジタル化された行政サービスを受ける際に、マイナンバーカードが大きな役割を果たすこととなります。政府では、マイナンバーカードを「デジタル社会のパスポート」と位置づけ、マイナンバーカードの様々な利便性向上を進めています。

令和3年3月から、順次、医療機関や薬局などで、マイナンバーカードが健康保険証として利用できるようになります。医療分野では、そのほかにも電子処方箋、服薬指導、薬剤配送によって、診療から薬剤の受取りまでデジタルで完結する仕組みを目指しています。

パスポート（旅券）の申請は、令和4年を目途に、マイナンバーカードを使って、パソコンやスマホによる電子申請を可能にする予定です。

運転免許証とマイナンバーカードの一体化も予定されています。

マイナンバーカードと銀行口座の紐づけが検討され、これによって、公金の受取り手続きが迅速化・簡素化するとしています。

相続人に行方不明者がいる場合

2021.08.23更新

申告期限内までに探し出して遺産分割を確定することが原則です。

期限内に遺産分割協議が確定しない場合、「小規模宅地の評価減の特例」、又は、「配偶者に対する税額軽減」の適用に影響を及ぼすこととなります。期限内申告時に、相続人間で遺産分割が確定しなければ、これらの特例を適用しないところで相続税を計算することとなります。

この場合、期限内申告時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出する必要がありますが、申告期限後3年を経過しても未分割の場合は、2か月以内に「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を提出し、税務署長の承認を受けたときに限って、更正の請求をすることにより期限内申告で納めた相続税額の還付を受けることが出来ます。

この様な問題を回避するためには、遺言書を作成しておくとか、相続開始後は、失踪宣告又は不在者財産管理人の選任を行い、遺産分割ができる状態を整えることが重要です。